NA JAKĄ OKAZJĘ TEN NAJEM OKAZJONALNY ?

W obecnym kształcie najem okazjonalny, a dokładniej umowa najmu okazjonalnego (dalej: Umowa), mocą zmian wprowadzanych do Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa) funkcjonuje od niespełna czterech lat Jako szczególna postać najmu, co do zasady jest korzystniejsza dla Wynajmującego. Aby cel ten został osiągnięty, spełnionych musi zostać szereg wymogów, o których mowa będzie w dalszej części artykułu. Nie prowadzą one jednak do zupełnego pozbawienia praw Najemcy, wobec którego jednak stawiane są nieco większe wymagania niż w przypadku „tradycyjnej” umowy najmu

Poniżej kilka kluczowych kwestii, bez których niemożliwe jest skuteczne zawarcie i wykonywanie Umowy najmu okazjonalnego:

Strony Umowy

Wynajmującym  może być każdy, zarówno osoba fizyczna, jak i osoby prawne (np. spółki), które posiadają jakiś tytuł do danego lokalu (np. własność lub najem).Najemcą lokalu może być tylko osoba fizyczna.Warto wspomnieć jeszcze o właścicielu lokalu, który, choć nie jest stroną umowy, został w Ustawie dosyć jasno określony. Ma to być „osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali”. Inną działalność oczywiście może prowadzić

Dokumenty

Do Umowy należy w szczególności dołączyć:

oświadczenie Najemcy w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddał się egzekucji. Ma to na celu znaczne przyspieszenie postępowania na wypadek, gdyby Najemca nie chciał się z niego w późniejszym czasie wynieść. Konieczne będzie bowiem przeprowadzenie postępowania sądowego w tym przedmiocie, co znacznie wydłuży procedurę;

wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia lokalu będącego przedmiotem najmu. Wydaje się, iż nie ma przeszkód, żeby Najemca wskazał np. lokal, którego sam jest właścicielem, ale w chwili obecnej nie może w nim zamieszkać. Problematyczna jest kwestia, co z lokalem, który Najemca dopiero nabędzie, ale wydaje się, iż również jest to dopuszczalne, choć nie jest to kwestia jednoznacznie przesądzona. ;

oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, o którym mowa powyżej. Brak jest jednoznacznych wymogów co do formy takiego oświadczenia, ale powinna to być co najmniej forma pisemna, a najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Czas

Umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wydaje się, że nie ma możliwości przekształcenia jej w najem na czas nieoznaczony. Jeśli chodzi natomiast o umowy najmu zawarte wcześniej, aby stały się one najmem okazjonalnym, najlepiej byłoby je rozwiązać np. za pomocą porozumienia, czy też wprowadzić odpowiedni zapis do nowej Umowy najmu okazjonalnego.

Urząd Skarbowy

Wynajmujący powinien zgłosić zawarcie Umowy do  naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, co jednak nie jest równoznaczne z jej zawarciem, lecz obowiązywaniem. Istnieje ryzyko, że jeśli tego nie zrobi, umowa nie będzie uznana za najem okazjonalny, co należy mieć na uwadze w toku zawierania i wykonywania Umowy. Nadto należy zwrócić uwagę, że ustawa w tym zakresie posługuje się pojęciem „właściciel” , jednakże to nie on jest stroną Umowy.

Najemco! przywołuję Cię do porządku… czyli co jeśli najemca nie dotrzymuje słowa?

Najemca nie chce się wyprowadzić

Na początek należy doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w formie pisemnej z podpisem poświadczonym przez notariusza. Jeśli okaże się ono bezskuteczne, należy złożyć do Sądu wniosek  o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny wraz z odpowiednimi załącznikami. Następnie Komornik usuwa Najemcę. Jeśli brak jest wskazania lokalu zastępczego, kierowany on jest odpowiedniej noclegowni.Najemcy, jeśli nie zgadza się z żądaniem Wynajmującego, przysługuje prawo wniesienia tzw. powództwa przeciwegzekucyjnego czy też nawet powództwa o istnienie prawa do lokalu socjalnego.

Najemca nie płaci

W pierwszej kolejności należy wystosować do niego wezwanie do zapłaty. Jeśli i ono okaże się bezskuteczne, konieczne będzie skierowanie sprawy do Sądu. Do pozwu trzeba będzie przedłożyć dokumenty potwierdzające wysokość czynszu oraz innych opłat, jakie w danym okresie zostały naliczone. W tym kontekście istotne jest, że na rzecz dostawców mediów, czy też Spółdzielni/Wspólnoty Mieszkaniowej opłaty należy nieprzerwanie uiszczać.

co jeszcze wyróżnia najem okazjonalny?

Brak konieczności zapewnienia lokalu socjalnego

Jeśli Najemca złoży oświadczenie dot. Innego lokalu, w którym może zamieszkać, nie ma obowiązku poszukiwania dla niego lokalu socjalnego (w przypadku gdy będzie zmuszony opuścić zajmowany lokal). W pozostałych przypadkach obowiązek taki występuje, co znacznie utrudnia i wydłuża postępowanie przeciwko takiemu Najemcy.

Możliwość podwyższania czynszu

Można go dowolnie określić w Umowie, nie znajdują w tym przypadku zastosowania żadne ograniczenia, zatem warto mieć to na uwadze na etapie redagowania Umowy. Jednakże należy pamiętać, że  w przypadku, gdy w Umowie nie zostanie określony tryb podwyższania czynszu, wydaje się, że wówczas, w przypadku chęci jego zmiany, konieczne będzie złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu jego dotychczasowej wysokości.

Kaucja

Zakres roszczeń, które zabezpiecza kaucja w przypadku najmu okazjonalnego jest znacznie szerszy niż w pozostałych przypadkach. Obejmuje on bowiem również koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, w tym m.in. koszty przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika oraz wydatki poniesione podczas wykonywania eksmisji (J. Panowicz-Lipska, w: System Prawa Prywatnego, tj. 8, 2011, s. 84)

 

Nie sposób nie zauważyć zatem, że Umowa najmu okazjonalnego to doskonałe rozwiązanie, znacznie zwiększające bezpieczeństwo najmu, choć wymagająca podjęcia kilku dodatkowych czynności.

Gdyby jednak jakieś kwestie pozostawały jeszcze dla Państwa niejasne, zapraszam do kontaktu.

Julia Rybczyńska

Tel. 692926049, jr@rdkancelarie.pl

Odwiedź moją stronę

Zobacz co słychać na moim fanpage’u