Umowa najmu instytucjonalnego = bezpieczniejszy Wynajmujący

Niedawno pisaliśmy o nowym podtypie umowy najmu – najmie okazjonalnym TUTAJ.

W niniejszym artykule przybliżymy Wam kolejną nowość, jaka została wprowadzona zaledwie kilka miesięcy temu, tj. we wrześniu 2017r. Jest nią najem instytucjonalny, dokładniej umowa najmu instytucjonalnego (dalej: Umowa). Podobnie jak umowa najmu okazjonalnego, co do zasady jest korzystniejsza dla Wynajmującego, w porównaniu jednak do tej pierwszej, łagodzi obowiązki najemcy. W tym przypadku Ustawodawca również wprowadził kilka wymogów, których spełnienie jest wymagane do uznania danej umowy jako umowy najmu instytucjonalnego.  Opisując ten nowy rodzaj najmu, pomijamy lokale wchodzące w skład Krajowego Zasobu Nieruchomości, przeznaczone na wynajem z czynszem normowanym.

Strony Umowy najmu instytucjonalnego

Najważniejszą kwestią odróżniającą najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego jest charakterystyka Wynajmującego.  Może nim bowiem być tylko osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (np. wspólnota mieszkaniowa) prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Oznacza to, że umowy najmu instytucjonalnego nie może zawrzeć osoba, która:

  • Nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej,
  • Prowadzi działalność gospodarczą, ale w innym zakresie niż wynajem lokali.

Wynajmującym nie musi  być właściciel w znaczeniu formalnym (czyli np. wpisany w Księdze Wieczystej), może z niego korzystać  na innej podstawie. Najemcą lokalu może być tylko osoba fizyczna.

Przedmiot najmu

Najem instytucjonalny dotyczy jedynie lokalu mieszkalnego, czyli służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wydaje się, iż może to być zarówno pokój, jak i całe mieszkanie. Jednakże wyłączone zostały pomieszczenia „służące do krótkotrwałego pobytu osób, np. pomieszczenia w hotelach” (Ustawa o ochronie pra lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Komentarz 2018, wyd.1) Nie może to być lokal użytkowy, np. biuro.

Czas

Umowa najmu instytucjonalnego powinna być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 30 lat. Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, nie ma możliwości przekształcenia jej w najem na czas nieoznaczony.

Dodatkowe oświadczenie najemcy- różnica w stosunku do najmu okazjonalnego

Do Umowy najmu instytucjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do wydana i opróżnienia lokalu. Ma to na celu znaczne przyspieszenie postępowania na wypadek, gdyby najemca nie chciał się z niego w późniejszym czasie wynieść. Co jednak istotne, najemca musi również oświadczyć, że przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania w/w zobowiązania do opuszczenia lokalu, nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, co de facto oznacza możliwość tzw. eksmisji na bruk. Najemca może być zatem zmuszony do opuszczenia lokalu nawet w sytuacji, gdy nie ma gdzie mieszkać i gdy nie ma możliwości otrzymania lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Inne cechy najmu instytucjonalnego

Brak konieczności wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia lokalu, oraz oświadczenia właściciela lokalu  o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Dokumenty takie są natomiast wymaga przy umowie najmu okazjonalnego. Jest to istotna różnica, wpływająca na sytuację Najemcy. Jak już to zostało wyżej wspomniane, w konsekwencji oznacza ona, że Najemca będzie mógł zostać zmuszony do opuszczenia lokalu nawet gdy nie będzie miał gdzie mieszkać.

Możliwość podwyższania czynszu

Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, można go dowolnie określić w Umowie, nie znajdują w tym przypadku zastosowania żadne ograniczenia, zatem warto mieć to na uwadze na etapie redagowania Umowy najmu instytucjonalnego. Możliwe jest  bowiem określenie w Umowie, kiedy, o ile i na jakiej podstawie może być podwyższany czynsz. Wówczas dokonanie takiej podwyżki nie będzie wymagało żadnego aneksu do umowy.

Kaucja

Jej wysokość została ograniczona do trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Zakres kaucji wpłaconej w związku z umową najmu instytucjonalnego jest podobny jak przy umowie najmu okazjonalnego, o czym mowa w artykule  TUTAJ.

Ważne jest też, że podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu wszelkich opłat i należności od Najemcy dla Wynajmującego.

Dodatkowe opłaty

W umowie najmu instytucjonalnego możliwe jest nałożenie na Najemcę obowiązku, zapłaty innych opłat poza czynszem oraz tzw. opłatami niezależnymi od właściciela (np. za media, gaz). Tę kwestię warto mieć na uwadze, bowiem konieczne jest, aby ich dokładny opis znajdował się w umowie. W tzw. tradycyjnej umowie najmu, nie ma takiej możliwości.

Wypowiedzenie

Zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę przypadkach określonych w ustawie, jak i w tych, które zostaną określone w umowie. Jest to kolejna różnica w stosunku do tradycyjnego najmu, znacznie rozszerzająca uprawnienia stron. Można bowiem dostosować Umowę np. do czasu, na jaki jest zawarta i wprowadzić różne możliwości jej wcześniejszego ustania.

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, ta umowa z pewnością jest dla Ciebie.

Jeżeli  jesteś właścicielem mieszkania na wynajem, skorzystaj z usług Home Keeper i wykorzystaj umowę najmu instytucjonalnego w celu zabezpieczenia swojej nieruchomości Chcę skorzystać z tej umowy

Jeśli jesteś najemcą, który ma zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, pamiętaj o swoich prawach i obowiązkach, a w razie wątpliwości, skonsultuj je z nami!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *